Những cạm bẫy thường gặp với người mua nhà đất cần biết

No comments

Trong trường hợp nhà đất đã được thế chấp tại ngân hàng và người chủ nhà muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện được nếu có sự hỗ trợ

Giao dịch nhà đất là quá trình phức tạp, nhiều công đoạn. Và nếu người mua/bán không tinh ý, có thể bị đối tác lợi dùng lòng tin, thu lời bất chính. Dưới đây là những trường hợp xảy ra trong thực tế mà bạn cần biết để tránh “tiền mất, tật mang”

Sau một thời gian dài tìm kiếm và đàm phán về giá cả, Chị Hà (Hà Nội) đã tìm được một căn nhà ưng ý mặt phố Hai Bà Trưng với mức giá 4,5 tỷ. Căn nhà này có diện tích khá lớn, có chỗ đỗ xe ô tô, mặt tiền rộng thuận tiện cho việc kinh doanh của anh chị. Tuy nhiên, niềm vui ngắn chẳng tày gang, sau khi đặt cọc 500 triệu cho chủ nhà, chị mới tá hỏa khi biết rằng căn nhà này đang bị thế chấp ở ngân hàng, toàn bộ giấy tờ gốc cũng đang bị giữ lại ở ngân hàng.

Chủ nhà cam kết ngân hàng sẽ trả lại toàn bộ đầy đủ giấy tờ gốc sau khi nhận được 500 triệu đồng vì khoản nợ của họ tại ngân hàng này cũng đúng 500 triệu đồng. Mặc dù tiếc vị trí đắc địa của căn nhà, chị Hà cũng đành tặc lưỡi bỏ qua. Chị chia sẻ: “Xét về tính pháp lý, ngân hàng nhận thế chấp căn nhà thì phần nào mình cũng an tâm là thủ tục pháp lý không vấn đề gì. Thế nhưng mình đâu biết thực sự họ đang nợ ngân hàng bao nhiêu, nếu đặt cọc 500 triệu mà vẫn không lấy được giấy tờ nhà ra thì làm sao có thể mua bán? Chưa kể, nhà đang thế chấp thì việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế, việc đặt cọc mua căn nhà khó có thể được công nhận…”

Mua nhà thế chấp ngân hàng – Lợi ích ít, rủi ro nhiều

Lo lắng của chị Hà là không thừa, bởi đã có rất nhiều vụ việc kiện tụng tranh chấp giữa bên mua với ngân hàng nhận thế chấp và phần thua thiệt thường rơi vào bên mua. Lúc đó, người mua cũng khó có thể đòi lại tiền đặt cọc.

Mặt khác, trong giao dịch nhà đất, người mua thường đặt cọc 10% giá trị căn nhà và sau đó ký hợp đồng mua bán nhà. Sau khi công chứng hợp đồng, người mua mới phải trả hết phần còn lại. Có rất nhiều trường hợp, người mua lợi dụng lòng tin của người bán, sau khi công chứng hợp đồng xong xuôi mới thú nhận là không có đủ tiền để mua bất động sản đó và xin tạm hoãn thanh toán. Về mặt pháp lý, nếu hợp đồng đã được công chứng tức là việc mua bán đã được thừa nhận, chỉ còn chờ… sang tên đổi chủ. Nếu không thực hiện tiếp hợp đồng chỉ có cách xin hủy công chứng, chấp nhận mất phí công chứng; còn nếu thực hiện tiếp thì không thể biết trước bên mua có thanh toán tiền theo đúng cam kết hay không…
Ngân hàng tham gia vào giao dịch mua bán nhà đất

Trong trường hợp nhà đất đã được thế chấp tại ngân hàng và người chủ nhà muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện được nếu có sự hỗ trợ của ngân hàng. Kể cả khi người mua muốn thế chấp chính căn nhà mình sắp mua để lấy tiền mua căn nhà đó, họ cũng được ngân hàng hỗ trợ.

Cụ thể, nếu căn nhà/mảnh đất đó đang được thế chấp tại ngân hàng thì người mua, người bán và ngân hàng sẽ ký một hợp đồng thỏa thuận 3 bên. Bên mua phải nộp một khoản tiền vào tài khoản của ngân hàng (mà bên bán đang nợ). Khi ra công chứng mua bán nhà, ngân hàng sẽ thu hồi khoản mà bên bán đang nợ và trả lại phần còn dư cùng giấy tờ nhà đất đang cầm cố.

Sự tham gia của ngân hàng giúp phá băng cho thị trường bất động sản

Với các giao dịch nhà đất bình thường khác, ngân hàng sẽ đóng vai trò là người đứng giữa, là “trọng tài”, nhằm đảm bảo việc mua bán, thanh toán, giao nhà đúng theo các điều kiện thỏa thuận. Cụ thể hai bên mua bán cùng đến ngân hàng để được tư vấn và tiến hành ký hợp đồng ủy nhiệm thanh toán tiền chuyển nhượng bất động sản; bên bán giao giấy tờ chủ quyền bản chính cho ngân hàng; bên mua nộp tiền một lần hoặc nhiều lần (tùy theo thỏa thuận của hai bên và được thể hiện trong hợp đồng ủy nhiệm thanh toán) vào tài khoản đảm bảo thanh toán của ngân hàng…Trường hợp phát sinh trục trặc về pháp lý, sẽ có các chuyên viên tư vấn của ngân hàng trợ giúp pháp lý cho khách hàng.